經濟觀察網 記者 陳博 仕通人才董事長王鉞近期與一些房企財務高管交流發現，在普遍以降杠桿為首要目標的背景下，財務崗工作任務倍增，壓力、焦慮等成為伴隨這個群體的普遍特征。“降負債難度加大，還要拓展融資渠道，大家都如履薄冰，少不了焦慮。”

8月底，來自“三道紅線”監管要求席卷房地產行業，過往依賴財務杠桿追求規模擴張的房地產企業，開始艱難啟動降杠桿、降負債行動，行業變革投射出來的第一束燈光照耀在財務崗位上。

房企財務職能囊括財務與投融資兩條線，財務包括核算、總賬、分析、稅務、內控、報表、成本、費用等內容；投融資口主要負責融資、結算、往來款、貸后管理、資本、投資等工作。

上海索樂企業管理咨詢有限公司總經理聶勇鋼發現一個新趨勢，以往，多數房企的投融資作為財務總分管的領域存在，“三道紅線”監管要求提出后，部分房企的投融資提升到與財務平行的級別。

面臨同樣壓力和焦慮的還有投融資從業者，最近兩個月里，房企投融資領域人事換防動作頻繁。一方面新監管對資金管理提出更大挑戰，行業對資金口人才需求上升；另一方面這種挑戰促使專業人才結構性流動頻次加快。

降負債

11月4日，在一家TOP30房企華南區域負責資金管理的廖明到23點才下班，近一段時間來，這樣的工作的逐步變成常態，經過兩個多月的適應，他對于這樣的工作節奏已經習以為常。

工作強度加大源于融資監管收緊。8月底，住建部和央行召集部分房企召開座談會，提出“三道紅線”，即剔除預收款后負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比大于1。

廖明所在公司踩中其中兩條紅線，根據要求，踩中兩條線的房企被列入橙色檔，有息負債年增幅不得超過5%。

“雖然監管層沒有給出明確時間表和細則，但我們內部優化行動已經開始。”廖明說，8月底，他所在公司的經營、銷售、投資、融資四大條線工作，開始圍繞三道紅線指標進行調整。

降負債是首要任務，“管理層對今年凈負債率做出明確規定，也提出了明年降負債計劃。”廖明說。

監管新規下，越來越多房企加入降負債序列。一家上市房企人力資源高管告訴經濟觀察網，處于紅色檔和橙色檔的房企，財務團隊的壓力開始從原來的融資轉向降負債。

三季報也顯示了房企降負債努力，中信證券研報顯示，截至三季度末，樣本房企凈負債率較6月末下降0.6個百分點，剔除預收賬款后負債率下降0.2個百分點，現金短債比在1.36左右。

生存規則的變化也對房企投融資提出更高要求，廖明正在做的事包括暫停部分短債、拉長債務期限、靈活處理到期債務即將到期的債務、降低融資成本以及尋找債務出表的安全模式。

“確實給我們造成挑戰。”最近一段時間，廖明帶著他的資金團隊造訪和周旋于各個金融機構，目標只有兩個，第一是壓低貸款利息，第二是實現部分債務出表。債務出表既包括來自金融機構的明股實債，也包括來自合作伙伴的配合。

“債務出表的方式治標不治本。”一名A股上市房企高管指出，現階段，資金崗最核心工作是如何將短債變成長債，將債權融資置換成股權融資。

危機感

監管規則變化讓財務和投融資從業者不僅面臨全新的挑戰，也使得他們的職業生涯中危機四伏。

貝殼研究院統計的數據顯示，2020年10月，房企信用債發行規模環比下降了10.7%，債務發行量已經連續兩個月低于到期債務規模。

“今年融資本來就不容易，如今難度加大了。”一家深圳本土房企財務總說，工作中最大的危機感是不確定性。

廖明的阻力源于房地產融資監管收緊。在和銀行打交道過程中他發現，與之前相比，對貸款各項指標極其嚴格，各項標準都符合才會放款，“而且現在銀行只做開發貸業務，不敢再碰明股實債等其他業務。”

這一變化讓廖明很被動，過去，他申請項目貸款，即便施工進度不符合標準要求，但通過提交“照片”審核等“小動作”，可以從銀行機構一次性拿到資金，“現在不行了，放款速度減緩，嚴格根據施工進度分批放款。”

對于廖明和他的投融資團隊來說，一旦融資進度達不到預期，影響的不僅僅是資金使用效率，也包括他和團隊的KPI和收入，甚至是職業崗位。

監管規范帶來的沖擊波還在進一步深化和遞進，據廖明透露，監管機構對金融機構的“秋后算賬”直接危及到他所在的公司。最近兩個月，他們之前做的多筆融資被要求提前進行償還。

陡然升級的工作難度和職業危機，像接力賽般從監管曾傳遞到金融機構，再傳遞到房企，最終落在像廖明等投融資團隊身上，也加劇了整個地產行業財務和投融資群體的焦慮和壓力。

上述A股上市房企高管稱，投資和融資兩個口直接扛業績指標，拿地的質量、融資額度和成本變化，關乎房企負債和現金。日常投融資領域人事變動就較為頻繁，三道紅線監管實施后，整個行業人員配置面臨重構。

分化

11月5日晚間，南國置業公布了財務總離職的消息，三天前，正商實業也發布了更換財務總監的公告。尤其是正商實業，在不到五年時間里，先后更換了五任首席財務官，沒有一任超過兩年。

按照2020年中報數據，正商實業剔除預收款后的資產負債率為89.91%，凈負債率高達343%，現金短債比0.35，三道紅線全被踩中。

“三道紅線對中小房企的壓力不限于財務條線，所有管理和員工都會滋生各種壓力。尤其處于紅色檔和橙色檔的房企，在這輪洗牌中如果支撐不下去，走馬換將在所難免。”王鉞說。

最近王鉞對房企資金條線人事變動觀察結論是分化，“三道紅線對不同檔次房企的資金崗用人計劃影響不同。”

他表示，部分以穩健為主的黃色檔企業，資金崗并未出現頻繁流動的現象。“但更忙了，降杠桿、降負債需要測算的細節太多了，工作量增加是必然的。”

上述上市房企人力資源高管透露，他所在公司僅短債比一項超標，降負債壓力相對不大，財務口也未出現太大的人事變動。

不過，由于監管環境變化，他們公司在資金條線的招聘門檻進一步提高，銀行履歷、名校畢業、80后三大條件必不可少。“資金崗是一個體力活，見的金融機構多，獲取資源就更豐富，融資業務成功率就更高。”該高管表示。

少數處于綠色檔中的房企，還具備財務杠桿空間，他們考慮抓住機會。“對于這些企業，融資是現階段重要任務，資金口可能還要招兵買馬。”王鉞提到。

聶勇鋼合作的百強房企中，有投融資領域高管崗位需求的就超過5家。無論是財務領域，還是投融資領域，高級管理人員人事變動本身就附帶著行業周期變化的標簽。

前幾年，在以財務杠桿驅動規模擴張的背景下，有大型商業銀行和資管公司背景和資源財務和投融資人才備受房企青睞。不過，現階段對于房企而言，還需要加上一條“處理降負債及引發相關問題的能力”。

“降杠桿會波及企業的投資節奏、運營效率、銷售回款等鏈條，如果采取‘休克性療法’，企業可能會處于危險境地。”王鉞指出，在未來一段時間里，已經觸及警戒線的房企，如何在三年之內安全撤退將成為CFO面臨的最大挑戰。

“土地紅利時期，投拓線的人比較吃香；金融紅利階段，融資線的人占上風；現階段，因為報表管理及改善能帶來融資成本下降，報表怎么修復、資產負債如何匹配，對財務人員能力提出了新要求。”上述A股上市房企高管說。

（應受訪者要求，廖明為化名。）